政雀通

各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：

为进一步推动全市产业结构调整，完善城市功能，促进经济转型升级，根据浙江省人民政府《关于推进低效利用建设用地二次开发的若干意见》、《关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》等有关文件精神，结合本市实际，制定本意见。

一、总体要求

按照“推进经济转型升级、优化城镇功能布局、加快发展现代服务业”的要求，以“退二进三”为重点，合理盘活存量土地，实现促进经济转型升级、提升城市综合竞争力的总体目标。

二、基本原则

“退二进三”是指将位于规划实施范围内的工业企业，通过采取征收货币补偿、工业用地置换、临时改变房屋用途、改变用地性质等方式，腾出工业用地空间用于发展教育科研、医卫慈善、商务金融、餐饮旅馆业、零售、娱乐康体、鲜活农产品销售、网络经济、文化创意、总部经济、现代物流业等第三产业活动的行为。“退二进三”实施工作中必须遵循以下原则：

政府引导。建立健全政府引导、部门协同、公众参与的工作机制，充分调动企业的积极性，吸引社会各方广泛参与，努力扩大有效投资，实现节约集约利用和效益最大化。

规划先行。“退二进三”工作必须严格依据土地利用总体规划、城乡规划、环境功能区划、主体功能区规划和产业发展规划等要求组织实施，与城市有机更新和近期建设规划相结合。

公开透明。坚持相关部门集体审核，做到公开、公平和公正，保障企业合法权益，接受社会各界监督。

依法稳妥。兼顾历史事实和土地管理政策的延续性，认真做好与现行相关法律法规的衔接，坚持改造利用与完善手续相结合，依法依规推进城市建设。严格“进三”项目准入标准，通过先行试点，完善各项工作措施，有序实施“退二进三”。

三、实施范围和实施责任单位

实施范围：因城市发展、产业转型升级需要，全市域根据城市规划要求须进行“退二进三”改造的地块。

实施责任单位：全市“退二进三”工作由各镇街根据各自的管辖区域组织实施。

四、基本方式

基本方式分为“退二进三”和“退二优二”。

“退二进三”工业企业，对应适用方式要求，经审核并按相关规定批准，可按以下方式实施。

1.征收货币补偿：适用于列入政府主导再开发项目范围的地块或规划用于商品住宅等经营性房地产开发、城市基础设施和公共设施建设的地块。政府以货币方式收购工业企业的土地及地上建筑物资产，不再给予土地安置，具体按《义乌市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《关于进一步完善重点工程建设拆迁工业企业安置方法的通知》等文件执行。

2.工业用地置换：适用于工业产业属于政府鼓励类或重点扶持类且不存在因自身原因造成的闲置、空闲建设土地的地块。经依法审批，可通过土地置换搬迁到指定的开发区或工业区，以协议出让方式获得建设用地使用权。鼓励符合异地置换建设用地安置条件的企业在本市以租赁标准厂房等方式发展生产，原厂房征收货币补偿。

3.临时改变房屋用途：适用于暂未列入改造计划，不改变用地性质，利用原厂房发展第三产业的地块。在不影响近期建设规划和控制性详细规划实施以及满足交通、市容、安全等条件的，并满足结构安全、消防安全、环境保护等要求的，经依法审批，可利用原厂房临时改变房屋使用功能用于第三产业。

4.改变用地性质：

适用于除列入政府主导再开发项目范围的地块或规划用于商品住宅等经营性房地产开发、城市基础设施和公共设施建设的地块以外，并满足下列条件的地块:①符合市域总体规划和控制性详细规划；②第三产业发展项目符合产业政策和服务业发展规划及相关规范等要求。

改变用地性质类根据改造类型分为两类，一类为改变用地性质但不改变建筑主体结构；另一类为改变用地性质又进行改造。

改变用地性质类“退二进三”项目，严禁以开发商品住宅或以商服名义变相建造成套型住宅。

经批准改变用地性质的地块，允许以协议出让方式重新办理土地供应手续，出让期限允许以重新签订土地出让合同时间为起点，按用途法定最高年限签订土地出让合同，并按照土地使用条件改变前后评估确定地价的差价核定补交土地出让金数额。

改变用地性质应当整宗实施，实施主体与现房屋权利人必须一致，且不得变更。鼓励相邻企业联合、成片开发。

“退二优二”是指对位于规划实施范围内的工业企业，利用现有厂房、土地开展技术改造，促进传统产业转型升级，并符合控制性详细规划确定的建设控制指标的，在不改变土地用途的前提下实施拆建、改扩建以及利用地下空间等途径提高土地投资强度、利用效率和容积率的，不增收土地价款。

“退二优二”工业企业，通过技术改造、优化空间布局等措施，新建或者整合利用现有工业楼宇的，经认定其产业符合相关规定且亩产效益特别高的，允许将工业楼宇进行分割转让。

五、补偿内容

适用征收货币补偿和工业用地置换方式实施“退二进三”的企业，其补偿按照《义乌市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《关于进一步完善重点工程建设拆迁工业企业安置方法的通知》等规定执行。

适用临时改变房屋用途和改变用地性质实施“退二进三”的企业，不予补偿。

六、资产评估

土地出让金、收益金补交数额、补偿费用等按相关评估办法确定。

评估机构的选定。实施责任单位可与实施企业采取协商一致的方式，从我市相关主管部门备案的市内外评估机构名单中选定；改变用地性质方式实施“退二进三”的企业应补缴的土地出让金，由市国土资源局委托2家以上有资质的评估单位进行评估。

评估结果的应用。实施责任单位必须以评估机构出具的符合法定形式的评估报告为依据与企业进行谈判、签订补偿协议。

七、激励政策

进度奖励。对征收货币补偿和工业用地置换的工业企业，在规定时间内完成签约并提前腾空、搬迁的，可视情给予补偿总额一定比例的奖励，最高不超过补偿总额的10%。

产权分割登记。企业利用现有闲置厂房建设小微企业创业园，其亩产效益综合评价符合《义乌市关于支持中小微企业发展推动产业转型升级的十条意见》有关规定的，允许分割转让。

八、实施步骤

征收货币补偿。因城市规划需要，由实施主体所属镇街提出征收方案，报市“退二进三”工作领导小组、市政府批准后收回土地使用权，纳入政府土地储备，有地上建筑物的，由市公共资产管理中心管理。

工业用地置换。企业异地安置申请经所在镇街审核后提交市工业开发办，市工业开发办召集规划、国土等部门及相关镇街进行联合审查，提出方案并报市“退二进三”工作领导小组、市政府批准后实施，由所在镇街与申请企业签订拆迁安置协议，依法给予补偿。

临时改变房屋用途。

1.转型企业提出申请，经所在镇街初审、经信委审核后向市“退二进三”工作领导小组办公室提出申请。

2.部门联审和批准。市“退二进三”工作领导小组办公室召集规划、经信、国土、消防等主要相关部门进行初步审查，对符合规划要求、产业准入等各方面要求的，在公示无异议后，由市“退二进三”工作领导小组办公室召集领导小组各成员单位进行联合审查，审查通过的予以批准。

3.组织实施。经部门联审同意后，企业按规定向有关部门办理相关手续后实施。

改变用地性质。

1.转型企业提出申请，经所在地镇街初审、经信委审核后向市“退二进三”工作领导小组办公室提出申请。

2.部门联审。市“退二进三”工作领导小组办公室召集相关部门联合审查，对符合规划要求、产业准入等各方面要求的，在市主要新闻媒体公示无异议后，报市“退二进三”工作领导小组、市政府批准。

3.组织实施。经批准同意后，企业按规定向有关部门办理相关手续后实施。

九、保障措施

加强组织领导。为确保 “退二进三”工作顺利推进，市政府成立由常务副市长任组长，分管工业、规划副市长任副组长，国土局、经信委、发改委、规划局、环保局、城管委、商务局、行政执法局、市场监管局、金融办、财政局、科技局、国税局、教育局、卫计委、消防支队等单位及各镇街行政主要负责人为成员的义乌市“退二进三”工作领导小组，下设领导小组办公室，办公室设在市规划局。

领导小组负责统筹协调、指导督促全市“退二进三”工作，确定“退二进三”改造范围，协调解决在“退二进三”工作推进过程中的重大问题与情况。办公室负责日常管理工作，加强对面上工作的指导协调和督促检查等工作。

明确职责分工。市相关管理部门依法制定相关专业标准和配套政策，履行相应的指导、管理和监督职责。明确分工，落实专职人员，合力做好全市“退二进三”工作。

市规划局：审核实施对象是否符合市域总体规划、控制性详细规划要求及改造合理性，确定规划控制指标。

市国土局：做好腾退土地收储和土地出让及土地收益金、出让金的收缴工作；负责委托有资质的评估单位对改变用地性质类企业应补缴的土地出让金进行评估；按职责分工做好职能范围内违法用地查处工作，并建立长效机制。

市经信委：负责审核企业是否符合“退二”政策要求，负责牵头审核企业是否符合“优二”政策要求；负责认定市级小微企业创业园并审核亩产效益综合评价是否达到分割转让要求；引导符合异地置换建设用地安置条件的企业租赁集聚项目标准厂房发展生产。

市发改委：做好“退二进三”项目的项目准入审查和权限未下放项目的备案、核准工作。

市环保局：负责“退二进三”项目的环保审批等工作。

市城管委：负责对已建房屋改造的结构安全的指导和审核；负责办理“退二进三”项目施工许可、排水许可等许可手续。

市商务局：负责审核“进三”项目是否符合商贸服务业及网点发展规划要求。

市综合行政执法局：牵头做好违法建筑、违规使用房屋查处工作，并建立长效机制。

市场监管局：做好“退二进三”企业的注册登记、加强市场主体经营资格和交易活动的监督检查，规范其经营行为；在申请工商登记时，提供的不动产权登记证、土地证、房产证及其他单位、部门开具的住所证明等材料上已表明为国有工业用地房产，但申请人未能提供有关部门同意改变房屋使用功能批准文件或工业企业“退二进三”相关文件的，不再办理营业执照。

市金融办：负责审核改造地块、地上建筑物的抵押情况；负责审核帮扶企业相关条件；配合做好腾退土地收储和土地出让的融资保障工作。

市财政局：负责做好“退二进三”工作相关经费的保障及工业企业的地方税收稽查。

市国税局：负责做好“退二进三”工业企业的国税稽查。

市教育局：负责审核“进三”项目是否符合教育发展规划要求。

市卫计委：负责审核“进三”项目是否符合医疗卫生产业发展规划要求。

市科技局：负责审核“进三”项目是否属于科技型创业创新产业。

市消防支队：负责审核“退二进三”项目是否符合消防安全要求。

各镇街：作为工作实施责任单位，建立专门的协调机构和推进机制，落实分管领导和具体责任人，制定区域内“退二进三”的工作方案，明确实施时间、实施对象、实施目标。

十、工作要求

计划方案制定。“退二进三”年度实施计划和具体地块实施方案，由实施责任单位提出并经市“退二进三”工作领导小组审议通过后组织实施。

突出推进重点。明确重点实施区域，先行在亩产效益综合评价A类或需要帮扶的企业中开展。各镇街充分发挥属地主体的作用，强化行政推动和政策激励，狠抓工作落实，形成重点项目带动，重点区域示范，一般区域配合，严格规范运作，区分情况，分类处理，确保“退二进三”工作稳步有序开展。

管控制约措施。对已明确的“退二进三”实施地块采取以下措施：一是不再新增工业用地；二是企业不得改建、扩建厂房，不得分割转让和分割登记房地产；三是对非因政府原因造成超过开工期限的已批未建项目，一律停止实施。

推进产业结构调整和升级。严格“进三”标准，加强项目准入管理，“退二进三”腾出的用地空间优先用于科技型创业创新、现代物流业、总部经济、网络经济、文化创意以及教育、医疗卫生等民生项目。

严肃查处擅自改变用途的违法行为。

对擅自将工业用途改变为商业服务业用途的违法行为，由市综合行政执法局牵头集中整治、联合查处。在违法违规用地问题未依法处理之前，市发改委及各镇街、开发区等单位不得为其办理项目备案、核准手续，市规划局不得办理建设工程规划许可，市城管委不得发放建筑施工许可证，市国土局应按法定用途进行登记，市场监管、教育、文化、卫生、环保、安监、公安、消防等部门不得办理相关审批手续，相关执法部门按职责做好查处工作。

对已改变用途的，允许企业在本文件下发之日起一年内自行整改、补办相关手续，对不符合规划要求、产业准入等各方面要求的，要恢复工业用途；对符合要求的，按规定补办相关手续。在规定期限内补办手续的，临时改变房屋用途、改变用地性质期限和缴纳土地收益金、出让金期限自本文件下发之日起计。对一年内仍整改不到位的，一律按违法用地严肃查处。

十一、其它事项

本意见自下发之日起试行。本意见由市“退二进三”工作领导小组办公室负责解释。

义乌市人民政府

2016年10月13日